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January 20, 2005

買い替えのお話(1)

実は私、今月中古の家を買います。

昨年11月に、10年前に購入した分譲マンションを売却しました。この辺の話は、先日このブログに書いた通りです。そして今月、「買い替え」という形で、中古の一戸建てを買うことにしました。

実は売却に伴って差損、つまり売れた金額と残っていたローンの差額が、約800万円あります。しかしそんなに自己資金はありません。それで借入れするしかないのですが、普通にそんな大金を貸してくれるところなんてありません。それでどうするかというと、

別の家を購入すると、その購入資金と一緒に、売却に必要な資金を借りることができるのです。これを「借り換えローン」といいます。今回家を買うことにしたのは、まさにこの「借り換えローン」のタメなんです。

私の場合、新たに買う家の価格は1200万円。諸経費も合わせて、約1300万円が必要な資金です。これに先ほどの売却損の800万円を合わせて、2100万円のローンを組みます。
マンションを売った時点で残っていたローンは2200万円だったので、買い換えをするだけで、何とローンが100万円減ったことになります

そういう意味で、今回の買い換えは成功だと思います。

ところで売却損は、いくらくらいまで借りられるのでしょうか?
今回私は複数の銀行に相談しましたが、最終的に借入れをすることになった三井住友銀行の例で説明します。
①売る方と買う方の借入れを合わせて、年収など返済能力の範囲に収まっていること。
返済能力の詳しい計算式は忘れましたが、銀行などで聞けば、簡単に教えて貰えると思います。
普通のサラリーマンなら、3000万円程度なら充分借入れ可能でしょう。
②売却損の借入れが、買う方のだいたい半分以下であること。
買う方の借入れが2000万円であれば、売る方の借入れは1000万円以下ということになります。私の場合、1300万円に対して800万円ですから、全体の返済バランスがよければ、少しくらいは融通がきくそうです。

実は買い換えによる金銭的なメリットが他にもあります
所有していたマンションは、もう購入から10年経っており、税金上の特典がないのですが、今回の買い換えにより、①差損を所得から控除できるので、所得税の節税ができる
②新規に家を購入したことによる税金上の特典が受けられる。

この2点で、年間多い時で50万円程度、税金を浮かすことができるのです!
まあ新たに買う家は、不便な所に建っている築25年くらいの古い一戸建てですが、近い将来に立て替えることを目標にしています。

この「買い替え」に関する話の続きは、次回で・・・

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